فضای کنونی بازار معاملات مسکن را می‌توان با ۷ جمله –پیام- تشریح کرد. گزارش میدانی «دنیای‌اقتصاد» از نبض بازار مسکن تهران حاکی است، رفتار بازیگران این بازار نسبت به ماه‌های قبل تغییر محسوسی کرده است؛ به‌طوری‌که واسطه‌های ملکی عامل ارزی را علت این اتفاق می‌دانند. دو گروه، خریدار فعلی بازار هستند؛ اما با معضل «بودجه نقد» روبه‌رو هستند. برخی فروشنده‌ها –عرضه نوساز- برای این معضل، دو پیشنهاد به بازار داده‌اند.

با شکل‌‌‌گیری صف متفاوت در بازار مسکن شهر تهران، رفتار بازیگران و جریان معاملاتی این بازار معکوس شد. تازه‌‌‌ترین بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌‌‌دهد پاییز امسال، آرایش صف عرضه و تقاضای این بازار تغییر کرد. در حالی که اواخر سال گذشته تا ابتدای تابستان، صف تقاضا در بازار مسکن در برابر عرضه و فروش آپارتمان‌‌‌ها، وزن غالب را به خود اختصاص داده بود اما به‌خصوص در پاییز امسال ترکیب این صف تغییر کرده و معکوس شد. یعنی هم «تعداد فایل» و هم «تعداد فروشنده‌‌‌ها» نسبت به «تقاضای خرید»، به شکل محسوس افزایش یافت. این تغییر آرایش عرضه و تقاضا در بازار مسکن اگرچه از تابستان امسال و همزمان با بروز ثبات و کاهش قیمت در بازار آغاز شد، اما در ماه پایانی پاییز و ابتدای زمستان به اوج خود رسیده است.

تحقیقات میدانی و روایت فعالان بازار مسکن شهر تهران در مناطق مختلف نشان می‌‌‌دهد نه‌تنها حجم عرضه مسکن به بازار فروش نسبت به مقطع زمانی مشابه سال قبل تا نیمه اول سال‌جاری به شکل محسوس افزایش یافته است که در مقابل، از تعداد متقاضیان خرید کاسته شده است. این شرایط در پاییز و زمستان سال قبل تا تابستان امسال، معکوس بود یعنی تقاضای زیاد در برابر عرضه و فروش کم!

تغییر جنس تقاضای مسکن

تحقیقات میدانی همچنین از 7 پیام متفاوت بازار معاملات مسکن در فصل سرد سال حکایت دارد. اولین پیام مربوط به «معکوس شدن جریان رفتاری بازیگران این بازار» است که در بالا به آن اشاره شد. بررسی‌‌‌ها نشان‌دهنده بی‌‌‌میلی محسوس تقاضا و افزایش نسبی فایل‌‌‌ فروش مسکن در روزها و هفته‌‌‌های اخیر است. در شرایطی که بنا بر اعلام فعالان بازار مسکن در مناطق مختلف شهر تهران تقاضا در محله‌‌‌های مختلف پایتخت هم‌‌‌اکنون نسبت به ابتدای زمستان سال گذشته بیش از 50 درصد افت داشته، در برخی از مناطق عرضه فایل به شکل محسوس بیش از 50 درصد رشد نشان می‌دهد. پیام دوم مربوط به «تغییر جنس محدود تقاضای حاضر در بازار مسکن» است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد جنس تقاضا تا حد زیادی از حالت خرید سرمایه‌‌‌ای و به شکل کامل از خرید کوتاه‌‌‌مدت خارج شده است. هم‌‌‌اکنون دو گروه تقاضای عمده در بازار مسکن حضور دارد که وزن بیشتر با تقاضای تبدیل آپارتمان (مصرفی تبدیل به احسن) و دیگری از سمت متقاضیان آپارتمان‌‌‌های «قیمت مناسب» است. وزن غالب متقاضیان آپارتمان‌‌‌های قیمت مناسب نیز، تقاضای مصرفی یا سرمایه‌‌‌گذاری بلندمدت است. آنچه هم‌‌‌اکنون بیش از هر زمان دیگری در بازار مسکن شهر تهران رصد می‌‌‌شود فروکش کردن هیجان در سمت خرید و افزایش تحرک فروشنده‌‌‌ها و سازنده‌‌‌ها برای فروش واحدهای مسکونی است.

اختلاف قیمت با بودجه خریدار

سومین پیام زمستانی بازار مسکن مربوط به «برآورد اختلاف موجود بین قیمت‌‌‌های پیشنهادی با بودجه خریداران» است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد اگرچه در پنج ماه اخیر، بازار مسکن شاهد کاهش و ثبات نسبی قیمت بوده است اما کماکان، بین قیمت‌‌‌های پیشنهادی و انتظارات خریداران، اختلاف میانگین 20درصدی وجود دارد که این اختلاف علاوه بر ضعف قدرت خرید متقاضیان و ناتوانی مالی آنها در وهله دوم ناشی از انتظار استمرار کاهش قیمت‌‌‌ها در سمت تقاضا است.