بررسی روند معاملات و قیمت مسکن نشان می‌­دهد که بازار مسکن وارد فاز رکودی شده است. مطابق با روند تاریخی بازار مسکن، بعد از تجربه­ دوران رونق قیمتی این بازار وارد دوره رکود با طول عمر طولانی­‌تر می‌شود.

تجارب گذشته بازار مسکن نشان می‌دهد که تحولات در این بازار عمدتاً از دو دسته عوامل درون و برون بخشی منبعث می­ شود. هر یک از این عوامل به اقتضای شرایط حاکم بر اقتصاد، در مقطع زمانی مختص خود، در بروز تحولات قیمتی ایفای نقش می‌کند. به عبارتی میزان اثرپذیری بازار از هر یک از عوامل هدایت ­گر آن، در همه دوره­ ها یکسان نیست، بلکه متناسب با شرایط اقتصادی، درجه اهمیت آنها تا حدودی متفاوت است.

بررسی قیمت در بازار مسکن حاکی از این است که از خرداد ماه سال ۱۳۹۲ تا پایان سال ۱۳۹۵ قیمت اسمی مسکن از ثبات نسبی برخوردار بوده است، این در حالیست که در همین دوره نرخ تورم عمومی (با وجود کاهش)، همواره بالاتر از ۸ درصد بوده و نرخ سود اسمی سپرده­ های بانکی (به عنوان بازدهی دارایی جایگزین و بدون ریسک) نیز قابل توجه بوده است. از طرف دیگر مقایسه بازده مسکن با بازده بازارهای موازی و نرخ تورم از ابتدای سال ۱۳۹۰ تا پاییز سال ۱۳۹۶ (به قیمت سال پایه) نشان می ­دهد که بازده این بازار از سایر بازارها پایین‌تر بوده است.

لذا طبیعی بوده که مطابق با روند تاریخی دوره­ های رونق و رکود، همچنین به منظور جبران عقب افتادگی از بازده سایر بازارها، قیمت مسکن نیز به عنوان یک کالای اقتصادی، با افزایش مواجه گردد. بر این اساس از ماه­ های ابتدایی سال ۱۳۹۶ شاهد افزایش تدریجی و بطئی قیمت در بازار مسکن بودیم به طوری که قیمت یک متر مربع آپارتمان در شهر تهران از حدود ۴.۳ میلیون تومان در فروردین ۹۶ به حدود ۵.۶ میلیون تومان در اسفند ماه همان سال رسید.

تعداد معاملات مسکن در سال ۹۶ در سطح بسیار خوبی قرار داشت. به طوری که به جز فروردین ماه که به دلیل مقارن شدن با ایام نوروز معمولاً تعداد معاملات کم است، در سایر ماه‌ها تعداد معاملات در سطح بالایی رقم خورد. بر این اساس در دی ماه ۹۶، انجام حدود ۲۰ هزار معامله آپارتمان در شهر تهران مشاهده شد. همچنین مجموع کل معاملات انجام شده شهر تهران در سال ۹۶ به بیش از ۱۸۱ هزار فقره رسید.

در سال ۱۳۹۷ شاهد افزایش قابل توجه قیمت مسکن در شهر تهران و به تبع آن در دیگر مناطق کشور بودیم. در این سال قیمت یک متر مربع آپارتمان در شهر تهران از متر مربعی حدود ۶ میلیون تومان در اردیبهشت ماه به بیش از ۱۱ میلیون تومان در اسفند ماه ۹۷ افزایش یافته که این به معنای رشد بیش از ۹۰ درصدی قیمت در کمتر از یکسال بود. آنچه که در سال ۹۷ برخلاف دیگر دور­ه ای رونق مسکن اتفاق افتاد این بود که با وجود افزایش قیمت مسکن در این سال، تعداد معاملات کاهش یافت.

مجموع تعداد معاملات انجام شده در سال ۱۳۹۷ به چیزی حدود ۱۳۰ هزار فقره بالغ شد که حدود ۲۸ درصد کاهش، نسبت به سال قبل را رقم زد. لازم به توضیح است که عمده دلیل تحولات بازار مسکن در این سال نشات گرفته از تحولات اقتصاد کلان و در راس هم­ه آنها افزایش نقدینگی و نرخ ارز بود. کاهش تعداد معاملات نیز عمدتاً به ورود نقدینگی به بازارهای طلا و ارز مربوط می­ شد.

در ماه‌های ابتدایی سال ۹۸ باز هم شاهد افزایش قیمت مسکن در بازار بودیم. بر این اساس بیشترین افزایش قیمت مسکن در اردیبهشت ماه اتفاق افتاد که نسبت به فروردین همان سال حدود ۱۱.۵ درصد رشد قیمتی را شاهد بودیم. پس از آن از سرعت افزایش قیمت در بازار کاسته شد و در مرداد ماه با پدیده کاهش قیمت به میزان حدود ۳ درصد نسبت به تیر ماه مواجه بودیم. این کاهش قیمت در شهریور ۹۸ نیز البته با شیب ملایم­ تر ادامه یافت و به حدود ۱.۷- درصد نسبت به مرداد ماه رسید.

نکته قابل توجه این است که در تمامی ماه‌های سال ۹۸ با کاهش رشد معاملات مسکن نسبت به ماه مشابه سال قبل و بعضاً ماه‌های قبل در همان سال مواجه بوده­ایم. در نمودارهای زیر نرخ رشد معاملات و قیمت آپارتمان در شهر تهران در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل نشان داده شده است. همچنین از جهت حرکت نمودار می­ توان روند حرکت قیمت در هر ماه نسبت به ماه قبل را مشاهده کرد.